Alle rechtlichen und kulturellen Maßnahmen, die dem Schutz und Erhalt historischer Gebäude oder Denkmäler dienen, werden unter dem Begriff Denkmalschutz zusammengefasst. Der Denkmalschutz ist ein wichtiger Bestandteil des kulturellen Erbes und spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewahrung historischer Bauwerke und Orte für zukünftige Generationen.

Der Bund hat die einzelnen Bundesländer mit der Denkmalpflege beauftragt. Deshalb haben diese jeweils eigene Denkmalschutzgesetze und -auflagen. Im Saarland wird beispielsweise ausschließlich das Saarländische Denkmalschutzgesetz angewendet.

Die Gesetze und Verordnungen legen nicht nur die Kriterien fest, nach denen Gebäude als Denkmäler eingestuft werden. Sie definieren auch alle Anforderungen und Verfahren zum Schutz, Erhalt und zur Pflege der Gebäudedenkmäler. 
 

Denkmalschutz ist - wie oben erwähnt - Ländersache. Nur, weil eine Immobilie in Hamburg dem Denkmalschutz unterliegt, müsste sie das in Rheinland-Pfalz theoretisch nicht unbedingt.

Hinzu kommt, dass die Städte und Kommunen zusätzliche Regelungen aufstellen können, die besondere Gegebenheiten in der Gemeinde berücksichtigen. Klar ist demnach: Die Einstufung zur denkmalgeschützten Immobilie variiert je nach Bundesland und Region.

Allerdings gibt es natürlich einige allgemeingültige Kriterien, die eine Immobilie historisch, kulturell oder architektonisch bedeutsam machen. Das sind unter anderem:

Am Ende entscheidet die Denkmalschutzbehörde des Landes darüber, welche Immobilien sie schützen lassen möchte. Verweigern kann man den Denkmalschutz im Übrigen nicht. Man erhält als Eigentümerin oder Eigentümer lediglich eine Information darüber und muss sich ab diesem Zeitpunkt an die entstehenden Pflichten halten. 

Von Baudenkmälern - darunter fallen Immobilien - haben die meisten Menschen schon etwas gehört. Doch auch Bodendenkmäler können für Immobilienkäuferinnen und -käufer relevant sein. Diese können sich beispielsweise auf ehemaligen Friedhöfen oder Siedlungen befinden.

Wird das Grundstück, auf dem sich ein Bodendenkmal befindet, verkauft, verpflichtet sich die kaufende Partei zu dessen Erhalt und Schutz. Sie dürfen also nicht einfach auf einem Bodendenkmal bauen - auch dann nicht, wenn davon nur noch wenige Überreste vorhanden sind. Es bedarf immer einer behördlichen Genehmigung.

Die 16 Landesämter für Denkmalpflege geben die Maßnahmen und Auflagen zum Denkmalschutz Ihres Gebäudes vor. Alle haben dasselbe Ziel: Das Aussehen einer denkmalgeschützten Immobilie darf nicht verändert werden.

Sollten Sie also sanieren wollen, verpflichten Sie sich zum Erhalt des historischen Außenbildes. Das kann - je nach Bundesland - bedeuten, dass Sie auf moderne Dämmungen verzichten oder nur genehmigte Farben verwenden dürfen. Unter gewissen Umständen können sogar Innenausbauten betroffen sein. Die Vorgaben sind hier aber meist nicht so streng und betreffen eher die bauliche Veränderung der Raumaufteilung.

Betroffen sind vom Denkmalschutz aber nicht nur Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Auch die Nutzung einer denkmalgeschützten Immobilie kann nicht so einfach geändert werden. Wo vorher Landwirtschaft betrieben wurde, können Sie nur mit einer behördlichen Erlaubnis wohnen oder anderweitig arbeiten.

Denkmalgeschützte Immobilien können eine großartige Investition sein und Wohnträume wahr werden lassen. Bevor Sie sich für oder gegen den Kauf entscheiden, sollten Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile sorgfältig miteinander abwägen. 

In den seltensten Fällen sind es Steuervorteile allein, die für den Kauf eines Baudenkmals ausschlaggebend sind. Trotzdem: Die sogenannte Denkmal-AfA kann lukrativ sein.

Aber was bedeutet der Begriff eigentlich? AfA steht kurz für Absetzungen für Abnutzungen. Gemeint ist damit, dass Sie die Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten von der Steuer absetzen können.

Anlegerinnen und Anleger, die die Immobilie nicht selbst bewohnen, können bis zu 100 Prozent der Kosten abschreiben: Acht Jahre lang jeweils neun Prozent, danach vier weitere Jahre sieben Prozent.

Nutzen Sie die Immobilie dagegen selbst, sehen die Steuervorteile wiederum etwas anders aus. In diesem Fall dürfen Sie bis zu 90 Prozent der Kosten abschreiben - insgesamt zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent.

Welche Förderungen die Länder an Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien mit Denkmalschutz auszahlen, bestimmen diese selbst. Die aktuellen Förderprogramme können Sie für Ihr jeweiliges Bundesland in der Datenbank des Bundes  nachlesen.

Einige Beispiele:

In Nordrhein-Westfalen erhalten denkmalpflegerische Einzelprojekte aktuell bis zu 50 Prozent der Kosten erstattet.

Das sächsische Staatsministerium des Inneren lobte 2024 einen Zuschuss von 50 Prozent für die Durchführung von Denkmalschutzmaßnahmen durch Privatpersonen aus.

Die bayerischen Behörden gewähren ebenfalls finanzielle Zuschüsse. Der Eigenanteil der Empfängerinnen und Empfänger der Förderung muss mindestens zehn Prozent betragen. 

Ob sich der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses für Sie lohnt, können nur Sie selbst beantworten. Die Immobilie muss Ihre Bedürfnisse erfüllen und Ihren langfristigen Zielen entsprechen.

Attraktiv sind Baudenkmäler zum Beispiel für Menschen, die viel Wert auf Geschichte und Kultur legen und sich für Architektur interessieren. Auch als Anlageobjekte können sie für Investorinnen und Investoren durchaus spannend und lohnend sein.